ImmoESt: Wohnrecht und Ratenzahlung
Aufgrund steigender Schwierigkeiten bei der Finanzierung von Liegenschaftsvermögen haben sich in den vergangenen Jahren atypische Vertragsgestaltungen etabliert. Diese bringen zum Teil steuerliche Besonderheiten mit sich.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist als Nutzungsrecht zu qualifizieren, welches eine Person zum Gebrauch eines Gebäudes/einer Wohnung berechtigt, obwohl sie nicht Eigentümer ist. Ein Wohnrecht kann auch gegenüber einem neuen Eigentümer (bei Weiterverkauf) durchgesetzt werden, sofern es notariell im Grundbuch eingetragen wurde, es kann jedoch weder vererbt noch anderweitig übertragen werden.
In der Praxis findet das Wohnrecht vor allem bei einer Schenkung von Liegenschaftsvermögen von Eltern an ihre Kinder zu Lebzeiten Anwendung. Das Eigentum an der Liegenschaft wechselt, den Eltern bleibt jedoch ein lebenslanges Gebrauchsrecht. Auch bei einem Verkauf kann sich der Veräußerer ein Wohnrecht zurückbehalten. Aus ertragsteuerlicher Sicht ist dabei zu beachten, dass nur das belastete Grundstück auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Der Wert des zurückbehaltenen oder grundbücherlichen Wohnrechts ist somit – anders als bei der Übernahme eines bereits bestehenden, aber nicht im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts – nicht Teil der ertragsteuerlich relevanten Gegenleistung.
Ratenzahlung
Bei einer Ratenzahlung wird der Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut nicht auf einmal geleistet, sondern auf periodisch wiederkehrende gleichförmige Zahlungen aufgeteilt. Zur Ratenzahlung im Zusammenhang mit privaten Grundstücksveräußerungen ist anzumerken, dass in den Raten enthaltene Zinsen oder Wertsicherungsbeiträge keinen Teil der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen darstellen, sondern gesondert als Einkünfte aus Kapitalvermögen einzustufen sind.
Sollte bei einer Ratenzahlungsdauer von mehr als einem Jahr keine angemessene Wertsicherung oder Verzinsung vereinbart worden sein, sind die Raten für Zwecke der Veräußerungserlösermittlung auf den Veräußerungsstichtag abzuzinsen.
Keine Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen über mehrere Jahre
Die wichtigste Besonderheit des Immobilienkaufs bzw. -verkaufs liegt jedoch im Zufluss des Kaufpreises über einen längeren Zeitraum hinweg. Da die Besteuerung von Einkünften aus privaten Grundstücksverkäufen dem Zuflussprinzip unterliegt, erfolgt eine Besteuerung im Fall einer Ratenzahlung erst, wenn die Summe der Ratenzahlungen (inkl. einer etwaigen Anzahlung) die Anschaffungskosten übersteigen. Dadurch fallen beim Steuerpflichtigen häufig über einen Zeitraum von mehreren Jahren keine Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen an. Ein Verlust aus der Grundstücksveräußerung wird dagegen erst dann realisiert, wenn die letzte Raten- oder Rentenzahlung zugeflossen ist.
Darüber hinaus ist folgendes zu beachten: Beim Zufluss des Kaufpreises über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erlöschen die Verpflichtung zur Abfuhr der ImmoESt und die Verpflichtung zur Einreichung einer Steuererklärung durch den Parteienvertreter. Stattdessen sind die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen (sobald also die Raten die steuerlichen Anschaffungskosten übersteigen) in die Abgabenerklärung des Steuerpflichtigen mitaufzunehmen. Darüber hinaus ist bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats eine besondere Vorauszahlung der ImmoESt zu leisten.
Im Zusammenhang mit privaten Grundstücksveräußerungen sind unterschiedlichste Vertragsgestaltungen möglich, die jedoch teilweise steuerliche Besonderheiten mit sich bringen, die es unbedingt vorab zu beachten gilt. Wir beraten Sie dabei gerne.